五年前凤岗是东莞最炙手可热的区域，当时受深圳人外溢的影响，凤岗房价一马当先，成为整个东莞房价的最高地之一。
当时合富统计数据是，凤岗和塘厦房价是东莞破2万的区域，超过东莞中心城区的房价，和松山湖房价也是并肩齐驱。
2016年东莞房价 来源：合富辉煌
历史的转折点是2017年4月份，当时东莞出台了限购政策，购买东莞新房需要一年社保，随后凤岗楼市也进入了横盘期，房价没有半点波澜。
直到2020年，东莞楼市再次开启上涨的步伐，东莞城区和松山湖的房价突飞猛进，松山湖房价破六破七，中心城区也是站上了5万＋！
唯独凤岗是烂泥扶不上墙，房价涨幅非常小，远远落后于大势，房价也正式掉落到了第二梯队。
这波楼市调控凤岗房价上涨幅度小，其实也是有多重原因，其中最核心的还是调控政策，限购政策逐步升级，凤岗以深圳人为主的镇街最受打击，导致了整体的房价上涨非常乏力。
目前凤岗还徘徊在3万左右，像名流印象花园、大运城邦这些凤岗热门的优质楼盘也就3出头，远远低于城区。
但今年来，凤岗新房却逆势上扬，备案价格节节攀升，例如保利招商锦上的备案价最高来到4.7万，接下来还有鸿荣源熙园花园也不相上下。
那么问题来了，趁着这波新房热，凤岗房价能够逆风翻盘吗？
1
凤岗上涨有点难，新房卖到4万＋，透支了！
短期看，凤岗房价上涨有点困难，首先从大环境看，现在的调控政策严，很难逆势上涨。
去年至今东莞调控了很多波，整个市场已经趋于平淡，尤其是8月初的这次调控更是全方面的，直接有种把东莞楼市干趴的感觉。
现在整个东莞市场是偏凉的，无论新房还是二手房都不能和去年相提并论了，除非是几个热门区域的倒挂楼盘，很多新盘也没那么火了。
而凤岗其实主要是深圳人为主的市场，但是看现在的调控政策，外地户口在东莞买新房二手都需要一年社保，二套房需要3年社保。
这基本上就限制住了外地人买东莞，短时间只能买一套了。
尤其是对外地客户需求依赖非常严重的区域，以凤岗等镇街为主的临深镇街，恐怕短时间都要面临利空消息。
而且加上目前东莞限售三年，增值税2年改五年的打击，还有即将要出台的二手房参考价等等，整个东莞楼市都要面临不利的消息。
这些很难让凤岗房价独善其身，短时间大幅上涨。
而且还要注意的是，即使东莞房价再次上涨，那么随时可能会出台更加严厉的调控政策，而且大概率还是会在需求端进行限制。
例如一年社保要求年限变成两年社保的要求，届时打击最大的可能还会是临深凤岗这些区域。
所以凤岗买房置业，眼光还是要放长远些，考虑到限购这个不利因素。
其次是凤岗新房难带动二手，卖到4万＋，没有任何优势。
凤岗去年没什么新房项目卖，仅万科四季花城的尾盘，价格也就3.5万以内，新房和二手房价格其实相差不大。
今年凤岗的新房是异军突起了，先是三正鹏程上花园这个项目熬了大半年终于开卖了。项目在5月份首期备案的价格为3.5万，也是凤岗新房价格最高了，但是随后看到保利招商锦上花园备案到4.3万，三正好像瞬间有了底气一般，备案价节节攀升。
在8月份最新的备案中，三正鹏程上花园6号楼的备案均价已经来到3.7万，最高备案价已经来到40998元，突破4万关口。
后期来看，三正鹏程上花园还有不少体量，项目卖到后期价格来到4万元/平也是非常正常的事情了。
而凤岗关注度最高的，其实是保利招商锦上花园这个项目，作为凤岗的地王项目之一，这宗地楼面价也是在2.5万＋，在东莞也是排名前五。这宗地今年也是拿下了备案价，备案均价是4.3万，最高备案价是4.7万。
保利招商锦上花园
接下来，凤岗还有一个地王项目要开卖，就是鸿荣源熙园花园，这个项目的楼面价比保利招商锦上的价格还要贵，备案价格肯定和保利招商锦上差不多，起码也要4.3万起步。
4.3万价格是整个凤岗新房备案价最高的项目了，而且这个价格在整个东莞来看，也是最高的存在之一，目前只有城区核心的南城东城长安松山湖等少数几个镇街的新盘价格能批到这个价格。
像滨海湾的虎门保利时区也就备案到3.8万，环松山湖的大岭山万科汉邦松湖半岛也就4万，寮步的源悅也就3.6万，凤岗新盘卖到这个价格，已经名副其实的表明了，凤岗新房价格还是能和长安、城区平起平坐了。
但是我要说的是，凤岗新房价格能卖到这个价格，其实是提前透支了，凤岗目前是不能支撑起这个价格的。
凤岗的购买力就是来自深圳，现在深圳龙岗很多的项目也就是4万、5万元/平，就连深圳西部最火热的沙井光明新房也就卖5万左右。
现在凤岗卖4万多的价格，是没有任何优势的，对深圳人来说，也没有任何的吸引力。
保利招商锦上，这个价格注定会很难卖。
2
从中长期看，凤岗房价上涨还有很多因素，比如说京东智谷和天安数码城这些产业落地，自身购买力增强，推动房价上涨。
现阶段，凤岗房价逆风翻盘的三大暴击点。
一是地铁10号线能否纳入到深圳地铁五期规划，也会让凤岗房价短期利好。
先说一个观点，10号线延长线一定会修到凤岗，但关键看这次能不能纳入到地铁五期规划中。
深圳地铁四期规划已经进入尾声，把郊区和城区联系的很紧密，例如11号线走沙井，13号线6号线走光明，14号16号线走龙岗坪山、10号线走坂田平湖，把整个沙井光明龙岗坪山这些外围区拉进了和深圳中心的距离。
而接下来深圳要推进深圳都市圈规划，要打造1000公里的城轨，和惠州和东莞也规划了很多地铁接驳的规划。
▲图源网络
而地铁10号线已经修到凤岗的家门口，14号、16号线也就还有1年多时间就通车，10号延长线几站路能够串联平湖和大运，政府还是会在考量之中。
关键看今年深圳地铁五期规划，地铁10号线延长线能否纳入其中，如果能够纳入，那么短期来说，凤岗还是会有投资价值。
二是深圳房价能否在短周期内上涨，带动临深凤岗上涨。
深圳涨，凤岗涨。深圳横盘、凤岗也很难涨起来。
深圳楼市上涨、凤岗的房价肯定也会上涨，因为有着溢出效应。
而上一轮深圳房价上涨中，深圳西部是涨幅最猛的区域，沙井光明这些关外区域涨幅非常惊人，卖到七八万的价格，新房价格卖五六的价格，基本上都是要靠抢。
而深圳东部的龙岗却是两重天，很多新房也就卖四五万的价格，而且不如西部那么火，还要推广才能卖的出去，整个东部都是比较不火的状态。
凤岗这个地方位置还是很独特的，就是直接插入了深圳腹地，这里的位置决定了凤岗的购买力还是需要深圳人支撑。
只要深圳的房价上涨，凤岗就会接受深圳人外溢，还是会跟着大势上涨，去年凤岗也有一小波的行情。
但今年来说，整个凤岗的行情并不是那么好，因为很重要的是深圳楼市横盘了，凤岗楼市大概率也要跟着横盘。
而从目前看，深圳房价控制的还是很严格，很难出现大幅上涨的情况，尤其是东部，所以整体看很难带动凤岗上涨。
三是从长期看，还有一个非常重要的暴击点就是深圳扩容。
可以说，凤岗能否被扩容，是凤岗楼市最大的暴击点之一，虽然这在去年被炒作的最汹涌，但是凤岗的确有被纳入深圳的几率。
深圳现在罗湖福田南山这些市区的地方已经完全没有地方能够大规模开发，现在只能往郊区发展。
包括前海前海、沙井海洋新城、大运新城、光明凤凰城、坪山新城这些地方能够提供较多的土地进行开发。
凤岗区位图
但是这些地方估计20年时间就能开发的差不多，深圳并没有什么腹地，能够继续提供空间给企业和人。
政府也是在希望往外走一些，深圳的发展还是需要土地，现在深圳都市圈的模式并不能很好的解决深圳土地稀缺的问题。
最终的可能走向还会是扩容，东莞凤岗、惠州大亚湾惠阳这些紧挨着深圳的地方，都有比较大的概率。
不过目前来看，凤岗扩容不太可能，短期来看，这个暴击点只有存在的可能性。
最后来说，凤岗房价很难在短期上涨，但自身也有不少利好因素，例如更多的产业落地，例如10号线延长线落地，对凤岗房价短期还是能够刺激。
目前凤岗的一些优质二手楼盘，目前单价3万的价格，还是很有性价比，可以值得入手。
现在的新房，有些上4万的不要考虑了，没有什么优势了，有点高位站岗了。
